Что такое ипотека и как ее оформить в Казахстане

Что такое ипотека

Ипотека — это вид кредита, который предоставляют банки второго уровня для приобретения недвижимости. В качестве залога по ипотечному кредиту выступает приобретаемое вами жилье. 

Ипотечный кредит выдается на определенную часть стоимости жилья, при этом оставшаяся часть стоимости квартиры или дома должна быть оплачена заемщиком из собственных средств и называется первоначальным взносом. 

Справка

Важно помнить, что приобретаемая недвижимость остается собственностью банка до полного погашения кредита. 

Если вы прекращаете вносить ежемесячные платежи, банк имеет право забрать ваше жилье и реализовать его для погашения вашей задолженности.

Сегодня ипотечный кредит доступен казахстанца в коммерческих банках и одном государственном специализированном банке, который реализует систему жилищных строительных сбережений. Сумма ежемесячного платежа зависит от размера первоначального взноса, срока кредитования и процентной ставки.

Ипотечные программы БВУ и их процентные ставки 

Ипотечные программы «Отбасы Банк»

Женская ипотека «ҰМАЙ»

• Сумма займа: от оценочной стоимости квартиры до 85%.
• Срок займа: до 10 лет.
• Целевое назначение займа: приобретение жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке.
• Ставка по займу: от 14,4 процента годовых (ГЭСВ от 15,4 процента).
• Снижение ставки по займу: после накопления 50 процентов от суммы займа до 3,5 процента (ГЭСВ от 3,6 процента).
• Требования к заемщику: женский пол, максимальный доход семьи до 640 000 тенге.

Преимущества:

• Отсутствие ограничений по наличию другой недвижимости в собственности.
• Привлечение до двух созаемщиков.
• Налоговые льготы.

Зеленая ипотека

• Сумма займа: до 35 миллионов тенге.
• Срок займа: от 6 месяцев до 25 лет.
• Первоначальный взнос: от 20% до 50% от размера договорной суммы.
• Целевое назначение займа: приобретение и ремонт первичного жилья в объекте, который соответствует «зеленому стандарту» строительства и имеет сертификаты соответствия ӨМІР/ ГОСТ Р/ BREAM/ LEED.
• Ставка вознаграждения по займу: 12,5% годовых (ГЭСВ от 13,3%).

Программы:

• Для молодых ученых в АО «Отбасы банк» на 2023-2027 годы – 8% годовых.
• При приобретении/приобретении и ремонте жилья в объектах, имеющих сертификат соответствия не ниже уровня «золото» ставка вознаграждения составляет для:
  • Очередников МИО – 7% годовых (ГЭСВ от 7,3% годовых).
  • Получателей жилищных выплат – 8% годовых (ГЭСВ от 8,4% годовых).

Снижение ставки по займу: после накопления 50% от суммы займа – от 3,5% до 5% годовых (ГЭСВ от 3,6% годовых).

Программа «Свой дом»

• Сумма: до 100 миллионов тенге.
• Срок: от 6 месяцев до 25 лет в зависимости от выбранного вида займа.
• Первоначальный взнос: от 20% стоимости жилья в зависимости от выбранного вида займа.
• Ставки: от 6% до 8,5% годовых в зависимости от выбранного вида займа.
• Минимальная ставка по займу: 3,5% (ГЭСВ от 3,6%).
• Требования к заемщику: вкладчик банка, накопивший не менее 500 000 тенге на момент подачи заявления на участие в программе.
• Целевое назначение займа: приобретение жилой недвижимости на первичном рынке.

В программе «Свой дом» могут принять участие все вкладчики Банка, накопившие не менее 500 000 тенге на момент подачи заявления на участие в программе. Процентная ставка по кредиту зависит от вида займа и уровня накоплений в виде жилищных строительных сбережений на сберегательном счете в банке на момент определения платежеспособности заявителя-участника.

Жилищный заем

• Сумма: до 100 000 000 тенге.
• Срок: до 25 лет.
• Первоначальный взнос: от 50%.
• Ставка: от 3,5 процента до 5%.
• Целевое назначение займа:
  • Строительство, включая приобретение земельного участка. Строительство жилища должно осуществляться на земельном участке, целевое назначение которого соответствует требованиям к залогу.
  • Приобретение жилища, в том числе путем участия в строительстве жилых и многоквартирных жилых домов.
  • Ремонт и модернизация жилища, включая приобретение строительных материалов, оплату подрядных работ.
  • Погашение обязательств, которые появились в связи с мероприятиями по улучшению жилищных условий: внутреннее/внешнее рефинансирование.
  • Внесение заемщиком первоначального взноса для получения им ипотечного жилищного займа в Банке, БВУ/Финансовых организациях.

Промежуточный заем

• Сумма займа: до 100 000 000 тенге.
• Срок займа: до 25 лет.
• Ставка: от 6% до 10%.
• Первоначальный взнос: от 50%.
• Целевое назначение займа: Приобретение первичного/вторичного жилья, в т.ч. по договору долевого участия, и на строительство жилья (включая приобретение земельного участка).

Программа «Бакытты отбасы»

Программа кредитования семей с невысоким доходом для приобретения жилья.

Требования к заемщику:

• Быть очередником в акимате.
• Многодетная семья.
• Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей.
• Лица с инвалидностью I и II группы.
• Ребенок с ограниченными возможностями в семье.
• Срок займа: до 20 лет.
• Первоначальный взнос: 10% от суммы займа.
• Целевое назначение займа: покупка кредитного жилья МИО.
• Ставка: 2% годовых (ГЭСВ от 2,1%).
• Требуется подтверждение основного дохода, учитываются дополнительные доходы.
• Особые условия: жилье можно купить только в том регионе, где заемщик стоит в очереди в акимате.
• Возможность привлечь двух созаемщиков.

Программа для молодых ученых в АО «Отбасы банк» на 2023-2027 годы

• Сумма займа: до 20 миллионов тенге.
• Срок займа: до 8 лет.
• Первоначальный взнос: от 10% до 50%.
• Ставка: 5%.
• Целевое назначение займа: приобретение первичного/вторичного жилья, в т.ч. по договору долевого участия.

Как оформить ипотеку

Пакет документов

Для получения ипотеки заемщик должен предоставить определенный набор документов. Список для рассмотрения кредитной заявки обычно включает в себя:

• Удостоверение личности.
• Копия свидетельства о заключении брака заемщика/созаемщика.
• Документы, подтверждающие доходы за последние шесть месяцев.
• Правоустанавливающие документы на залоговое жилье.
• Выписка с пенсионного счета за последние шесть месяцев.

Это основной перечень необходимых документов, однако банк может запросить и дополнительные документы в соответствии с их политикой.

Процесс оформления ипотеки: 10 шагов

1. Шаг 1. Оцените свои возможности. Первый шаг — определить стоимость желаемого жилья. Для начала достаточно приблизительно определить цену и сумму первоначального взноса, который обычно составляет не менее 20%. Также необходимо оценить, сколько ежемесячно вы сможете платить по ипотеке. Закон определяет, что сумма платежей по всем кредитам не должна превышать 50% вашего дохода. Например, если ваша зарплата составляет 400 тысяч тенге, максимальная сумма ипотечного кредита может составлять 200 тысяч, если у вас нет других кредитов. 

Справка

Важно понимать, что ипотека значительно увеличит нагрузку на семейный бюджет на длительный срок.

1. Шаг 2. Проконсультируйтесь в банках. Обратитесь за консультацией, чтобы найти лучшие условия ипотеки. На этом этапе вам не понадобятся документы на жилье. Стоит получить информацию о видах доступных ипотек, требования к залоговому жилью и основные условия, под которые вам готовы выдать займ. Не стоит пренебрегать данными о штрафах за просрочку и условиях изменения графика платежей в случае финансовых трудностей.
2. Шаг 3. Найдите подходящее жилье. Суть ипотеки в том, что приобретаемое жилье становится залогом. Банки устанавливают свои требования к залоговому имуществу. Для жилья на вторичном рынке важно, чтобы дом был не старше 50 лет. Также проверяется соответствие планировки заявленной в техническом паспорте. Например, если предыдущий владелец изменил планировку квартиры без официального разрешения, ипотеку на такое жилье может быть сложно получить.
3. Шаг 4. Оцените квартиру. Для оценки жилья на свой счет рекомендуется обратиться к независимому оценщику с соответствующей лицензией. Стоимость таких услуг обычно составляет около 15 тысяч тенге, а подготовка отчёта занимает от одного до четырех дней.
4. Шаг 5. Подайте заявку на кредит в банке. Подготовьте документы: удостоверение личности, правоустанавливающие документы на жилое помещение: и отчет об оценке жилья. После подачи, заявка направляется на рассмотрение кредитного комитета банка. Процесс принятия решения о предоставлении ипотеки может занять от нескольких дней до нескольких недель.
5. Шаг 6. Оформление страховки на жилье. После одобрения заявки необходимо застраховать недвижимость перед окончательным подписанием ипотечного договора. Выбор страховой компании и перечень рисков определяются по желанию заемщика. Страхование действует в течение одного года и требует ежегодного продления. Стоимость страхования зависит от суммы ипотеки. Например, при оформлении займа на сумму 30 миллионов тенге страховка в первый год обычно составляет в среднем 70 тысяч тенге.
6. Шаг 7. Оформление договора купли-продажи. Для оформления договора купли-продажи недвижимости необходимо обратиться к нотариусу. На этом этапе вы предоставляете продавцу гарантийное письмо от банка о выплате денежных средств. Это письмо подтверждает, что банк выплатит продавцу указанную сумму после регистрации договора купли-продажи в государственной базе. Стоимость оформления договора купли-продажи в случае ипотеки составляет 4 МРП (14 768 тенге в 2024 году). Для льготного оформления необходимо предоставить из банка уведомление о выдаче ипотечного кредита. Эту сумму обычно делят поровну между продавцом и покупателем. Дополнительно оплачивается согласие на сделку со стороны супруга, что составляет 1.5 МРП. Если брака нет, заявление об отсутствии брака стоит 0.5 МРП. Затем вам, в качестве покупателя, необходимо зарегистрировать договор купли-продажи и свое право собственности на жилье. Это можно сделать непосредственно у нотариуса.
7. Шаг 8. Подпишите в банке ипотечный договор. В ипотечном договоре должны быть указаны: суть обязательства, его размер и сроки исполнения; адрес залога; права и ответственность заемщика и банка. Внимательно изучите документ, желательно совместно с юристом. Это письменное соглашение, по которому вы, заемщик, закладываете приобретаемое жилье, а взамен неё банк даёт кредит под процент на определённых условиях. Не должно быть условий о том, что банк вправе менять условия, процентные ставки, вносить дополнения и поправки в одностороннем порядке, без участия клиента.
8. Шаг 9. Оформите обременение. Теперь нужно оформить на купленное жилье обременение, то есть залог. Это тоже обязанность заемщика. Оформить договор залога можно у нотариуса.
9. Шаг 10. Завершите сделку. Продавец получит расчет от банка в течение 14 дней после регистрации договора купли-продажи. Вы становитесь собственником квартиры, однако распоряжаться залогом сможете только с разрешения банка.

Дополнительные комиссии

При оформлении ипотеки банки взимают следующие комиссии:

• За рассмотрение заявки, обычно около 10 000 тенге;
• За организацию займа, до 2 процентов от суммы кредита.

Некоторые банки не взимают комиссию за организацию займа. Также существует кредитование без комиссий, однако с увеличением годовой эффективной ставки ГЭСВ на 1,5-2 процента.

Требования к заемщику

Три базовых требования:

• гражданство РК;
• возраст от 21-63 года на момент завершения кредита, иногда – до 68 лет;
• залоговое имущество – приобретаемая недвижимость.

Требования к жилью

• Первичный рынок. Для покупки квартиры на первичном рынке банкам требуется наличие гарантии от Казахстанской жилищной компании (КЖК) или договора долевого участия. Иногда достаточно предварительного договора купли-продажи.
• Вторичный рынок. Большинство банков в Казахстане не выдают ипотеку на квартиры в зданиях, возраст которых превышает 50–57 лет. Предпочтение отдается кирпичным и панельным домам. Размер первоначального взноса зависит от материала и года постройки. Чем старше здание, тем выше требуемый взнос.
• Частные дома. Такие же критерии применяются к частным домам, с дополнительными требованиями к участку, включая его целевое назначение (ИЖС или ЛПХ) и наличие инженерных сетей и коммуникаций. Ипотека на дачные дома (на землях садоводческих обществ и т. д.) не предоставляется.

Льготные категории граждан

Льготная ипотека на покупку жилья в основном предоставляется определенным категориям граждан:

• многодетным семьям;
• семьям с детьми-инвалидами;
• молодым семьям;
• жителям Астаны в возрасте до 35 лет;
• заемщикам, не имеющим другого жилья;
• «очередникам» – для участия в программе нужно стоять в очереди на жилье;
• вкладчикам «Отбасы банка», имеющим депозит.

Условия получения ипотеки с государственной поддержкой:

• Сумма кредита – до 100 миллионов тенге.
• Срок кредитования – до 25 лет, однако он может различаться в зависимости от программы. Например, в рамках программы «Бакытты отбасы» срок кредита не должен превышать 18 лет.
• Размер процентных ставок – начиная от 2%, варьируется в зависимости от выбранной программы. Например, в рамках программы «Свой дом» процентная ставка по кредиту не должна превышать 7%.
• Первоначальный взнос – от 10 до 50%.

Справка

Максимальная сумма займа может изменяться в зависимости от программы. 

Например, в рамках кредита «Бакытты отбасы» можно получить до 10 миллионов тенге, но для жителей Шымкента, Астаны и Алматы предусмотрена возможность получить до 15 миллионов тенге.

Процентная ставка на вторичном рынке обычно выше, чем при выборе новостроек.

Льготная программа не распространяется на индивидуальные жилые строения, за исключением программы «Нұрлы Жер» в «Отбасы банке». Для строительства дома можно взять ипотеку по рыночной процентной ставке.

Как правильно оформить ипотеку: памятка

• Оцените свои финансовые возможности. Рассчитайте свой бюджет, включая все ежемесячные расходы на ближайшие несколько лет. Оцените свою кредитоспособность.
• Подготовьте документы. Удостоверение личности, правоустанавливающие документы на приобретаемый объект, отчет об оценке жилья.
• Выберите банк и подайте заявку. Узнайте условия различных банков, подготовьте документы и подайте заявку на кредит. Рассмотрите и специальные программы от застройщиков, БВУ и «Отбасы банка».
• Ознакомьтесь с условиями ипотечного договора. Внимательно изучите условия договора, включая процентные ставки, сроки и размеры платежей. Подпишите ипотечный договор в банке.
• Оформите страховку на жилье. Застрахуйте приобретаемое жилье от рисков, таких как пожар или затопление.
• Подпишите договор купли-продажи. Оформите договор купли-продажи у нотариуса и убедитесь в правильности указания всех деталей.
• Завершите сделку. Получите решение о предоставлении ипотеки и завершите сделку. Произведите все необходимые платежи и зарегистрируйте свое право собственности на жилье.