Налог с продажи квартиры: когда, сколько и как его уменьшить
Для физических лиц обязанность по уплате налога с продажи квартиры в Казахстане наступает в случае владения имуществом менее года. И то лишь в случае, если объект был продан дороже той суммы, за которую был приобретен.
Обязанность по уплате налога возникает в случае продажи не только квартиры, но и дома, дачи, земельного участка под ИЖС, садового участка, объектов личного подсобного хозяйства или гаражей.
Что такое налог с продажи квартиры?
Налогом от продажи квартиры называют индивидуальный подоходный налог (ИПН). Его должны уплачивать физлица-собственники.
При продаже квартиры нужно самостоятельно перечислить налог. Также необходимо подать в налоговую декларацию по ИПН по форме 240.00.
Возникновение обязанности по уплате налога на продажу недвижимости проверяется. Если выяснится, что в течение года человек продал квартиру, то он получит от налогового органа уведомление о необходимости оплатить ИПН.
В каких случаях нужно платить налог с продажи квартиры и по какой ставке?
Если перед продажей квартира находилась в собственности более одного года, то обязанности по уплате налога у человека возникает.
Если же объект находился в собственности менее одного года перед продажей, и был продан дороже той суммы, за которую приобретался, придется заплатить налог (ИПН) по ставке:
- 10% если продавец – гражданин и резидент Казахстана;
- 15% если продавец – нерезидент Казахстана.
Под датой регистрации права собственности принято понимать дату государственной регистрации права собственности.
Обложению подлежит не вся сумма, а только «доход от прироста стоимости» – сумма разницы между ценой продажи и той суммой, за которую квартира ранее была приобретена. Если разницы нет (квартира продается за ту же сумму) или она отрицательная (квартира продается дешевле), то платить налог не придется.
При этом человеку нужно будет доказать, что прироста не было. Доказательством может послужить договор купли-продажи, акт оценки стоимости или другой документ, подтверждающий данный факт.
Если реализуемая квартира была получена по наследству, то ее рыночную стоимость следует определять на дату регистрации права собственности на нового хозяина.
Освобождение от налога: случаи, когда налог не нужно платить
Освобождение от налога зависит от срока владения имуществом, а также от суммы сделки по продаже.
Срок владения недвижимостью: какие правила действуют для освобождения от налога
При владении недвижимостью более года, налог платить не нужно. Правило действует даже если квартира продана за сумму больше, чем стоила при покупке.
Итак, платить налог не придется, если:
- Перед продажей квартира находилась в собственности более одного года;
- Квартира находится в собственности менее года, но продана за ту же сумму, за которую покупалась, или дешевле.
Таким образом, даже если квартира была продана всего на 10 000 тенге дороже, чем стоила при покупке, но ее собственник владеет жильем менее года, ему придется подать декларацию и заплатить налог.
Как рассчитать налог с продажи квартиры: формула для расчета налогооблагаемой базы
Приведем пример: продаем квартиру за 30 млн тенге, которая была куплена за 25 млн тенге, ставка будет применяться к приросту 5 млн.
Далее используем формулу: сумма прироста умноженная на ставку (10 или 15%).
В большинстве случаев это значит, что 5 млн ×10%, получаем 500 000 тенге. Собственник квартиры должен оплатить эту сумму.
Какие документы нужны:
- документ, подтверждающий дату возникновения права собственности на проданную квартиру (договор покупки, дарственная, свидетельство о праве на наследство);
- документ, подтверждающий стоимость объекта на момент регистрации права собственности (договор, акт оценки);
- договор купли-продажи при реализации квартиры.
Примеры расчета налога для разных ситуаций
- Алматинец купил квартиру за 20 млн тенге в 2020 году. В 2024 году он ее продал за 35 млн тенге. С момента покупки жилья прошло больше года, поэтому, даже несмотря на то что квартира продается на 15 млн больше, чем стоила ранее, налог платить не придется.
- Квартира была куплена в ноябре 2023 года за 20 млн тенге, а продана в сентябре 2024 года за 35 млн тенге. Человек владел объектом менее года. Значит умножаем прирост 15 млн на 10%, получаем 1,5 млн тенге – это сумма налога, которую нужно уплатить. Либо можно было продать квартиру не в сентябре 2024 года, а в декабре 2024 года (после годового владения), тогда налог платить не пришлось бы.
- Житель Астаны получил квартиру по наследству в феврале 2024 года, а в августе он ее продал за 30 млн тенге. Перед продажей собственник заказал оценку объекта в оценочной компании. Выяснилось, что объект на момент приобретения им права собственности стоил 25 млн тенге. С момента владения жильем прошло меньше года. Поэтому придется заплатить налог. Рассчитаем его сумму: 5 млн тенге умножим на 10% = 500 тысяч тенге – это сумма налога.
Как происходит уплата налога и какие сроки необходимо соблюдать?
Когда и где уплачивать налог
Собственник жилья обязан подать декларацию по форме 240.00 до 31 марта года, следующего за годом продажи имущества. Затем нужно заплатить налог не позднее, чем до 10 апреля.
Процедура подачи декларации
Некоторые казахстанцы задаются вопросом, как заполнить 240 форму при продаже квартиры. Декларацию физлица могут сдать на бумажном носителе в налоговый орган по месту нахождения (жительства). Для этого в декларации по ИПН на последней странице основной формы нужно в графе «код органа госдоходов» указать первые четыре цифры кода соответствующего органа государственных доходов. Все коды можно посмотреть по ссылке.
При уплате ИПН вовремя, следует выбрать «текущий период».В случае, если позже сроков сдачи, нужно будет выбрать «Долги прошлых лет».
Электронные сервисы для уплаты налога
Подать декларацию можно и в электронной форме через мобильное приложение «e-Salyq Azamat» (скачать на AppStore или PlayMarket) или Кабинет налогоплательщика на портале cabinet.salyk.kz, с помощью ЭЦП.
Оплатить ИПН также можно с помощью приложений в банках второго уровня.
Штрафы и пени за несвоевременную уплату
Согласно Кодексу «Об административных правонарушениях РК» в случае несвоевременного представления декларации формы 240 физлицу направляется уведомление от органов госдоходов.
Сперва человеку выносят предупреждение. Получив его, нужно оплатить налог и пеню. А при повторном правонарушении физлицу грозит административный штраф в размере 15 МРП (55 380 тенге в 2024 году).
Рассчитать пеню можно с помощью калькулятора на сайте Комитета госдоходов.
Особенности налогообложения, если продавец квартиры – иностранец (нерезидент)
Для нерезидентов действует ставка 15%. Иностранцы без ВНЖ не имеют право владеть недвижимостью в Казахстане (такое право дает именно ВНЖ, а РВП – нет). Если же такой иностранец все же как-то завладел недвижимостью, например, получил квартиру по наследству, то на него будет распространяться особый порядок.
Как отличается налогообложение для нерезидентов
В законодательстве Казахстана есть статья, указывающая на то, что все иностранцы без ВНЖ, каким-либо образом получившие жилье в РК, должны либо сразу же продать его (оплатив налог по повышенной ставке в 15%), либо в течение года провести отчуждение имущества (иначе квартиру изымут принудительно). Это касается в том числе жилья, полученного по наследству.
Таким образом, иностранец-нерезидент Казахстана при продаже квартиры в любом случае платит 15% налога, так как продать жилье ему нужно строго в течение первого года владения.
Как законно снизить налог с продажи квартиры?
Данного налога можно избежать законным способом. Для этого нужно дождаться срока владения объектом в один год. После этого жилье можно продавать хоть на следующий день, и обязанности по налогообложению не возникнет.
На сумме налога можно и сэкономить. Например, известно что нерезиденты Казахстана должны уплатить 15% налога, а резиденты – 10%. Нерезидентом может стать любой человек, который отсутствовал на территории страны более 183 дней в течение года. Поэтому логично, что квартиру выгоднее продавать еще имея статус резидента.
Памятка: налог при продаже квартиры в Казахстане, когда и кому платить
Налог при продаже квартиры в Казахстане взимается только в случае, если недвижимость находилась в собственности менее одного года и была продана дороже, чем приобретена.
Налогом облагается только прирост стоимости, а не вся сумма от продажи. Ставка налога составляет 10% для резидентов и 15% для нерезидентов Казахстана. Обязанность по расчету и уплате налога лежит на собственнике. Подать декларацию по форме 240 нужно в срок до 31 марта года, следующего за годом продажи жилья, а уплатить налог – в срок до 10 апреля.
